Il mercato immobiliare oggi

Analizzando la situazione del mercato immobiliare degli ultimi anni in Italia, si evidenzia un abbondante calo di compravendite degli immobili.

Analisi sul mercato specifico hanno evidenziato gli effetti sul comparto abitativo della crisi che ha colpito il settore delle costruzioni; purtroppo un vero e proprio tracollo, causato dalla contemporanea manifestazione di shock senza precedenti: l’effetto combinato della prolungata crisi economica, della fortissima restrizione del credito e dell’inasprimento fiscale sulla casa dovuto all’IMU.

Se gli investimenti in nuove abitazioni scendono vertiginosamente, quelli relativi al recupero abitativo mostrano una tenuta dei livelli produttivi: per un aumento complessivo, negli ultimi 6 anni, di più del 10 % grazie anche agli incentivi fiscali. Complessivamente, per gli investimenti in abitazioni (nuovo e recupero) la flessione, nel periodo 2008-2013, raggiunge il 23% in termini reali.

Il numero di permessi di costruire rilasciati per nuove abitazioni e ampliamenti continua il suo trend negativo, in atto ormai dal 2006.

Tra il 2005 e il 2010 si registra una flessione di quasi il 60 %.

Per il 2011 e la prima metà del 2012 i dati dell’Istat sulle nuove abitazioni concesse indicano ulteriori flessioni tendenziali, rispettivamente pari quasi al 6% e a circa il 22%.

In sei anni, pertanto, il calo raggiunge quasi il 70%.

Quanto alle compravendite immobiliari, si rileva che la fase negativa peggiora ulteriormente nel corso del 2012-2013.

Tra i fattori che ostacolano la ripresa del mercato abitativo, c’è l’estrema incertezza che scoraggia e fa rinviare le decisioni di investimento delle famiglie, le difficili prospettive del mercato del lavoro, la flessione del reddito disponibile delle famiglie, la stretta del credito e l’ulteriore inasprimento del carico fiscale derivante dall’IMU.

Ma la crisi del mercato immobiliare residenziale non si è riflessa allo stesso modo sui prezzi delle abitazioni, che hanno registrato flessioni più contenute rispetto a quelle delle compravendite. Questa dinamica induce ad escludere in Italia l’esistenza di una bolla immobiliare nel settore residenziale.

L’indice Istat dei prezzi delle abitazioni, disponibile a partire dal primo trimestre 2010, evidenzia nel periodo compreso tra il primo trimestre 2010 ed il quarto trimestre 2012, una flessione del 3,6%, sintesi di un aumento del 5,3% dell’indice dei prezzi delle nuove abitazioni e di una flessione del 7,5% delle abitazioni esistenti.

L’incremento dei prezzi delle nuove abitazioni caratterizzate da standard qualitativi più elevati , conferma le recenti evoluzioni del mercato immobiliare, sempre più orientato a premiare la qualità del costruito, con grande attenzione, da parte della domanda, per gli aspetti legati all’efficienza energetica (abitazioni in classe A e B).

In questo difficile contesto  permane una domanda abitativa elevata, sostenuta anche dalla crescita della popolazione e soprattutto delle famiglie.

A fronte di ciò, la produzione di nuove abitazioni si è progressivamente ridotta.

Per facilitare l’accesso delle famiglie al bene casa e la ripresa del settore, tra le varie ipotesi si è proposto di:

promuovere strumenti finanziari in grado di riattivare il circuito del credito, con il coinvolgimento della Cassa Depositi e Prestiti quale capofila di altri investitori istituzionali per l’acquisto di obbligazioni a media lunga scadenza emesse dalle banche per finanziarie i mutui delle famiglie sia per l'acquisto di abitazioni ad elevata efficienza energetica che per la ristrutturazione energetica della propria casa.

Predisporre un piano pluriennale di edilizia sociale sostenibile.

Rivedere la disciplina dell’IMU, anche per attivare l’offerta di case in affitto ed eliminare l’IMU per gli immobili costruiti dalle imprese edili e non ancora venduti, unica forma di patrimoniale su beni prodotti dalle imprese.

Promuovere un intervento organico per riqualificare le città, attraverso un riordino della normativa e degli incentivi fiscali, potenziando quelli finalizzati al recupero, alla sostituzione del patrimonio edilizio, all’efficienza energetica, alla sicurezza e al risanamento ambientale.

Sono parecchie quindi le idee proposte e solo in parte attualmente si sta cercando di prenderle realmente in considerazione.