Recuperare il Sottotetto: operazione efficace ?

E’ possibile ampliare la propria abitazione o creare un appartamento autonomo recuperando una soffitta?

Per rispondere a questa domanda, solo in apparenza semplice, occorre valutare numerosi aspetti che concorrono alla fattibilità o meno dell’intervento edilizio ed alla sua convenienza in termini di costi/benefici.

Innanzitutto è necessario verificare la proprietà del vano che si intende recuperare. Il problema non sussiste se si tratta di vani autonomi o già annessi all’abitazione su cui risultano atti di compravendita o successione validi mentre, in caso di recupero del volume tecnico sovrastante una singola unità, è consigliabile procurarsi il benestare scritto dell’amministratore del condominio per tutelarsi da ogni possibile controversia.

Il primo passo per stabilire la fattibilità dell’intervento è quello di verificare che i vani da recuperare abbiano un’altezza interna  tale da rispettare i minimi previsti dalla legge. Trattandosi di normative regionali ci possono essere alcune lievi differenze , in Emilia Romagna, per esempio, sono utilizzabili le porzioni di vano con altezza maggiore di metri 1,80.

Per procedere è poi indispensabile verificare, con l’aiuto di un ingegnere strutturista, la possibilità di realizzare un collegamento mediante una scala interna oppure, in caso di nuova unità immobiliare,la fruibilità  della scala condominiale. E’altrettanto fondamentale verificare la condizione delle strutture portanti del tetto e del solaio di calpestio al fine di intervenire con le dovute opere di adeguamento, qualora necessarie.

Fatte queste verifiche si passa alla fase del progetto e delle pratiche edilizie da presentare al proprio Comune ,incaricando un tecnico iscritto all’albo professionale ( architetto o geometra)  alla redazione del progetto architettonico. Altre figure professionali saranno coinvolte nella fase di progettazione ed esecuzione delle opere: sarà necessario nominare un responsabile per la sicurezza nel cantiere, un termo-tecnico che si occupi di preparare relazione e progetto sull’impianto e l’isolamento termico ed eventualmente un ingegnere strutturista che presenti al Comune il progetto statico ( nel rispetto anche della normativa antisismica).

In caso di edifici di pregio storico o situati in particolari zone di interesse paesaggistico potrebbe essere necessario acquisire anche pareri di altri enti come per esempio la Sovrintendenza per i Beni Architettonici ed il Paesaggio.

Il progettista dovrà prestare la massima attenzione affinchè siano rispettati tutti i requisiti di aero-illuminazione per garantire ai futuri abitanti luce, aria e comfort. A tal proposito possono essere aperti lucernai, abbaini, terrazzi e finestre posizionati sulle falde in pendenza.

Per la distribuzione funzionale degli spazi interni devono essere rispettate le prescrizioni dei Regolamenti comunali ( per esempio, a Bologna, la camera matrimoniale non deve avere una superficie inferiore a 14 mq. ).

Oltre al costo dell’intervento e alle parcelle professionali si dovranno pagare al Comune gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria ed una quota in percentuale sul costo di costruzione.

A seguito dell’intervento, sarà anche necessario presentare la pratica di “variazione catastale”, per aggiornare la pianta dell’abitazione secondo le modifiche apportate. Di questo può occuparsi il progettista stesso o un altro tecnico abilitato. A conclusione dell’iter burocratico va dichiarata anche la “fine lavori” con apposito documento dimostrando in più l’avvenuta variazione catastale e dichiarando con apposita scheda la conformità dell’opera al progetto.

Ma è conveniente recuperare la superficie dei sottotetti per l’uso abitativo?

In linea di massima la risposta è affermativa soprattutto in aree di pregio quali centri storici o quartieri residenziali dove il prezzo degli immobili al mq è piuttosto elevato.

Al momento occorre anche considerare che tali interventi si configurano come ristrutturazioni ed in quanto tali possono usufruire degli sgravi fiscali che restano fissati al 50%, come per il 2013, anche nel 2014. Le detrazioni Irpef possono raggiungere un massimo di 96.000 euro di spesa per le opere e verranno spalmate in 10 quote annuali dello stesso importo.